AKTUALISIERTER STAND VOM 27.11.2024
Ab dem 1. Januar 2025 tritt in Deutschland die neue Grundsteuerreform in Kraft. Die Stadt Velbert ist verpflichtet, sie umzusetzen und ihre Grundsteuerhebesätze anzupassen. Die Stadtverwaltung informiert nachfolgend über den Ausgangspunkt der Reform und die Auswirkungen auf die Hebesätze.
Ausgangspunkt für die Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hat am 10. April 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für nicht rechtmäßig erklärt. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch basiert, veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat gleichzeitig eine Besteuerung anhand aktueller Werte ab 2025 gefordert.
Die Finanzämter – nicht die Städte – haben daraufhin in den vergangenen Jahren alle Grundstücke erfasst und neu bewertet. Dafür mussten sämtliche Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz eine Feststellungserklärung mit Daten zum jeweiligen Grundstück, die für die Neuberechnung der Grundsteuer relevant sind, abgeben.
Die von den Finanzämtern ermittelten Werte der Grundstücke wurden mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der neue Grundsteuer-Messbetrag. Den entsprechenden Grundsteuer-Messbescheid haben die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer anschließend vom zuständigen Finanzamt erhalten. Für diesbezügliche Rückfragen oder Rechtsmittel sind daher die Finanzämter zuständig. Die Städte und Gemeinden hatten auf die Wertfeststellung keinen Einfluss. Die neu festgelegten Grundsteuerwerte bilden die Grundlage, um vergleichbare Grundstücke einheitlich zu bewerten.
Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass ein Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage mittlerweile zu einer gesuchten Wohnlage entwickelt hat), wird die Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Ob die jeweilige Grundstückseigentümerin und der jeweilige Grundstückseigentümer ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen muss, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes von der Wertentwicklung des jeweiligen Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. Umgekehrt ist natürlich auch ein Absinken der Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Da sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Städte und Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Dabei wurde der Begriff der Aufkommensneutralität eingeführt. Zu diesem Zweck hat das Land NRW für jede Stadt die sogenannten aufkommensneutralen Hebesätze ermittelt und auf der Website der Finanzverwaltung veröffentlicht (https://www.finanzverwaltung.nrw.de/aufkommensneutrale-hebesaetze?utm_source=chatgpt.com). Für Velbert beträgt der aufkommensneutrale Grundsteuerhebesatz für die Grundsteuer A für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 234 Punkte und für die Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke 931 Punkte.
Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für jede Bürgerin und jeden Bürger sowie jedes Unternehmen gleichbleibt, wenn eine Kommune den ermittelten Hebesatz des Landes anwendet. Für die Kommune bedeutet Aufkommensneutralität, dass das gesamte Aufkommen der Grundsteuer konstant bleibt. Je nach Einzelfall kann dies dazu führen, dass jemand mehr, weniger oder in gleicher Höhe Grundsteuer zahlt. In Velbert wird diese Aufkommensneutralität gewährleistet.
Mit der Erhöhung der aufkommensneutralen Grundsteuerhebesätze ist keine Steuererhöhung verbunden! Folglich wird die Stadt Velbert 2025 ähnlich viel Grundsteuer einnehmen im Vergleich zu 2024!
Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.
Die kommunalen Spitzenverbände haben bereits im Januar 2022 auf dieses Problem hingewiesen und das Land NRW aufgefordert, die sogenannte Grundsteuer-Messzahl anzupassen. Dadurch hätte die Belastungsverschiebung rechnerisch einheitlich und dauerhaft ausgeglichen werden können.
Ende 2023 haben die kommunalen Spitzenverbände erneut auf die erheblichen Belastungsverschiebungen hingewiesen und eine gesetzgeberische Lösung eingefordert. Eine Messzahl-Anpassung, wie sie beispielsweise in Berlin, Sachsen oder dem Saarland umgesetzt wurde, hat das Land NRW jedoch mit der Begründung abgelehnt, dass ein Großteil der Grundsteuer-Messbescheide neu gefasst werden müsste und dies bis zum Jahresende 2024 nicht realisierbar sei.
Stattdessen hat der Landtag NRW Anfang Juli 2024 ein Gesetz verabschiedet, das es den Kommunen freistellt, innerhalb der Grundsteuer A und B einheitliche oder für die Grundsteuer B differenzierte Hebesätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien zu erheben. Die kommunalen Spitzenverbände als Interessenvertretung der Kommunen stehen dieser Möglichkeit jedoch ablehnend gegenüber, da erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken gegen die grundsätzliche Anwendung differenzierter Hebesätze geltend gemacht werden.
Vor diesem Hintergrund hat das Finanzministerium NRW ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, um diese rechtlichen Zweifel auszuräumen. Zugleich hat der Städtetag NRW ein eigenes Rechtsgutachten eingeholt. Beide Gutachten kommen jedoch zu gegensätzlichen Rechtsauffassungen.
Selbst mit differenzierten Hebesätzen würde Wohnen tendenziell höher besteuert als Gewerbe. Dies liegt in der Systematik des Bundesmodells, welches sich aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts ergibt und kann von keiner Kommune ausgeglichen werden.
Während bei der Anwendung des vom Land ermittelten einheitlichen, aufkommensneutralen Hebesatzes für Velbert (931 Punkte für die Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke) 13.727 Wohngrundstückseigentümer mehr zu zahlen hätten, würden gleichzeitig rund 8.222 Wohngrundstückseigentümer weniger Grundsteuer zahlen. Bei der Anwendung differenzierter Hebesätze für die Grundsteuer B (Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke: Wohngrundstücke 789 Punkte und Nichtwohngrundstücke 1.338 Punkte) würde sich die Zahl derjenigen Wohngrundstückseigentümer, die mehr zu zahlen hätten, zwar auf 10.252 reduzieren. Der Effekt, dass Wohnen tendenziell über die Grundsteuer stärker belastet wird, könnte jedoch bei weitem nicht vollständig ausgeglichen werden.
Gleichzeitig würde die Stadt Velbert aufgrund der verfassungsrechtlichen Bedenken gegen differenzierte Hebesätze ein erhebliches Ausfallrisiko eingehen. Sollten differenzierte Hebesätze für verfassungswidrig erklärt werden, drohen Steuerausfälle in Millionenhöhe.
Über die Frage, ob für Velbert ein einheitlicher aufkommensneutraler Hebesatz oder ein differenzierter Hebesatz angewendet werden soll, hat die Verwaltung dem Stadtrat einheitliche aufkommensneutrale Hebesätze für die Grundsteuern A und B vorgeschlagen. Der Stadtrat hat sich in seiner Sitzung am 26. November 2024 dem Vorschlag der Verwaltung angeschlossen und einen einheitlichen Hebesatz in Höhe von 234 Punkten für die Grundsteuer A für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und 931 Punkten für die Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke beschlossen.
Eine Übersicht über die wichtigsten Fragen finden Sie hier.
